Norma Zarraga y Adriana Contreras decidieron adquirir una vivienda en un fraccionamiento en Puebla con la intención de tener un buen lugar para vivir, sin embargo, la primera de ellas no consiguió del todo su objetivo ya que la empresa responsable del desarrollo habitacional La Guadalupana, ubicado al sur de la ciudad, no concluyó el trámite de municipalización con el ayuntamiento de Puebla y esto provocó el deterioro de la infraestructura urbana y falta de servicios, a diferencia de Los Héroes, en donde vive la segunda mujer y existen mejores condiciones de habitabilidad porque el proceso sí se realizó.
La municipalización “es el acto formal mediante el cual el fraccionador entrega al Ayuntamiento respectivo los inmuebles, equipo e instalaciones destinados a servicios públicos que preste el municipio, así como las obras de urbanización correspondientes”, de acuerdo con la Ley de Fraccionamientos y Acciones Urbanísticas del Estado, es decir que, a través de este trámite, el desarrollador del conjunto habitacional pone a disposición de la autoridad todos los espacios y equipos de uso común para que se haga cargo de darles mantenimiento y conservarlos en buenas condiciones.
Sin embargo, cuando dicho trámite no se concreta, los residentes enfrentan dificultades para que el entorno en el que habitan se mantenga en buen estado y cuente con los servicios básicos, ya que el gobierno municipal no puede destinar recursos o realizar obras públicas en un espacio que no está dentro de su área de competencia, porque quedó en calidad de propiedad.
Un trámite que hace la diferencia en la calidad de vida
La Guadalupana es un conjunto de 4 mil 333 viviendas que se comenzaron a construir a principios de los 2000 en diferentes etapas. Ninguna de ellas se entregó formalmente al ayuntamiento a través de la municipalización y la empresa responsable de construirlo, San Bartolo S. A de C.V, cambió de razón social para evadir sus responsabilidades, contó Norma Zarraga, quien fue la presidenta de la última mesa directiva que tuvo el fraccionamiento, hasta el 2013.
La mujer explicó que los residentes han tenido dificultades para que el gobierno municipal atienda las necesidades de la zona, ya que regularmente reciben como respuesta que no puede haber inversión de recursos públicos en un lugar que no está municipalizado, salvo en las gestiones del edil Eduardo Rivera Pérez, en las que se han concretado los proyectos de alumbrado público y, recientemente, el de la rehabilitación de las calles principales, que prácticamente volvieron a ser de terracería por el deterioro que presentan.
“Como fueron entregando las etapas de la unidad habitacional a la gente, no al ayuntamiento, se fueron creando anomalías porque no daban información completa, no organizaron comités, al contrario, la constructora impedía que la gente tuviera información (…) desaparece la constructora, cambió de razón social, que es algo que no debería permitirse, cambia de razón social a otro nombre, cambia de apoderados y desaparece la constructora, entonces ¿contra quién puede uno lidiar?, todo el proceso es largo, engorroso y la gente desiste porque tiene que trabajar”, comentó.
A 14 años de vivir en el lugar, refirió que los propios vecinos han tenido que batallar para gestionar servicios públicos básicos como la recolección de basura, incluso han realizado manifestaciones en el Periférico Ecológico porque el servicio de transporte colectivo que reciben es deficiente.
“No teníamos escuela, supuestamente tenían que haber entregado una escuela y aquí no hubo, las formaron la gente de la unidad habitacional, la gente que vive aquí luchó tanto por el kínder como por la primaria, son esfuerzos de los vecinos (…) fue todo un proceso que se aventaron primero para el terreno, porque no se dejó donado a la SEP”, agregó
Explicó que la irregularidad en la que quedó el conjunto ha motivado que no exista la suficiente organización por parte de los vecinos, ya que no se constituyó una mesa directiva de manera oficial y cuando se modificó la ley de fraccionamientos en el 2012 se complicó que pudiera conformarse una mesa administrativa, por el costo que representaba el pago al notario público.
Lo anterior, dijo, ha generado que en el lugar no haya una figura que regule y ponga orden en los asuntos vecinales, por lo que la mayoría de las viviendas ya presentan alguna modificación, invaden áreas verdes o de estacionamiento y en las calles se han colocado rejas para controlar el acceso como estrategia para evitar robos.
Norma refirió que el desorden, inseguridad y hasta cierto punto abandono que enfrenta el fraccionamiento han provocado que muchos de los dueños de viviendas las hayan desocupado para buscar un mejor lugar para vivir, lo que ha dado pauta a problemas de invasiones, ya que hasta hace 10 años, cuando dejó el cargo, al menos 500 habían sido invadidas y más de mil estaban abandonadas.
“Aquí tenemos casos de que hay tres o cuatro dueños de las casas y hay mucha gente que invade y nosotros no tenemos información de esa gente, a veces es la delincuencia que llega a apropiarse de esas casas. Aquí ha habido redadas para llevarse a gente que ha secuestrado, ha entrado el ejército para detener a quienes se dedican al robo de vehículos y autopartes”, relató.
María del Carmen Armas Romero, vecina del mismo fraccionamiento, dijo que de manera independiente varios de los vecinos han formado grupos para gestionar apoyos o beneficios para el desarrollo habitacional, pero los esfuerzos han sido insuficientes para conservar en buenas condiciones todas las secciones que lo integran.
Como ejemplo señaló que el único espacio deportivo con el que cuentan no está en las mejores condiciones y resulta insuficiente para la cantidad de población, al igual que las instituciones educativas, al grado de que varios alumnos se ven obligados a acudir a otra escuela porque ya no alcanzaron cupo en la institución cercana a su domicilio.
“Algo que también estamos buscando es que se reconozca el espacio en donde está nuestra capilla, porque se hizo de manera provisional en el terreno que es del ayuntamiento, que le fue donado y en donde guardan maquinaria del gobierno, pero es provisional y lo que queremos es que oficialmente se reconozca ese espacio para uso de la capilla”, relató.
Ambas mujeres coincidieron en que las omisiones en las que incurren los desarrolladores de vivienda y las autoridades respecto a la ley de fraccionamientos dejan a los residentes en “el limbo” y los condenan a una serie de dificultades en vez de resolver la necesidad de vivienda digna que tenían.
Los Héroes, ejemplo de fraccionamiento regular
Contrario a los problemas que padecen en La Guadalupana, los residentes del Fraccionamiento Los Héroes, ubicado al sur de la ciudad, se dicen satisfechos con el lugar en el que compraron sus viviendas, ya que el desarrollo habitacional conserva su imagen urbana, tiene todos los servicios públicos y cuenta con instituciones educativas, espacios deportivos y recreativos que se mantienen en buen estado, al igual que las vialidades.
Adriana Contreras, vecina del lugar y responsable de la casa de salud, dijo que aunque la mesa directiva no se ha renovado desde el fallecimiento de quien fuera el presidente, hace dos años, las autoridades municipales se hacen cargo de mantener en buenas condiciones el alumbrado, vialidades principales y espacios públicos.
“Yo creo que estamos en un buen lugar porque tenemos escuelas y muchas cosas cerca, hay centros comerciales, suficiente transporte público y la cuestión de seguridad también la atienden porque hay patrullas que están para dar recorridos sólo en esta zona, es muy tranquilo por aquí”, expuso.
José Emilio Sánchez señaló que como muestra de que existe orden en el desarrollo habitacional en el que vive es que ningún residente puede realizar modificaciones a la vivienda hasta que haya terminado de pagarla y cualquier intervención debe estar autorizada para evitar que se afecten las áreas verdes, de uso común o la imagen urbana.
“Realmente creo que no hay problemas porque no es como en otros lugares que en las calles hay muchos ambulantes, aquí hay orden hasta para los comercios porque no puedes afectar la vía pública, entonces para todo pides permiso o vienen y te clausuran la obra o puesto”, comentó.
Ambas personas coincidieron en que cuando buscaron una opción de vivienda optaron por comprar en Los Héroes porque habían escuchado comentarios en el sentido de que era un lugar tranquilo para vivir, aunque aceptaron que fue una cuestión de buena suerte el hecho de que llegaran a un desarrollo habitacional “municipalizado” ya que no cuestionaron si este trámite se había realizado, simplemente porque desconocían de su existencia.
¿Cómo se realiza el trámite de municipalización?
De acuerdo con la citada ley, cuando el fraccionador concluye con la urbanización total del fraccionamiento, de conformidad con el proyecto definitivo autorizado, debe solicitar a la autoridad competente la municipalización correspondiente y aquellos que se urbanicen por etapas podrán realizar el trámite de manera parcial.
Como siguiente paso establece que el fraccionador comunicará por escrito a la autoridad competente la conclusión de las obras con el objeto de que las inspeccione, apruebe y reciba, emitiendo la resolución correspondiente.
Una vez obtenida la resolución aprobatoria de las obras de urbanización y equipamiento, el fraccionador deberá tramitar la municipalización y mientras el trámite no concluya, la conservación mantenimiento y prestación de los servicios públicos serán su responsabilidad.
Los documentos para realizar el trámite son copia certificada del escrito presentado ante el notario público que corresponda, con las instrucciones que contemplen la transmisión a título gratuito al ayuntamiento, de las áreas de donación aprobadas en el proyecto, original o copia certificada de las actas de recepción por parte del organismo operador del agua, de las obras de agua potable y de alcantarillado sanitario, así como de las obras de red de distribución de energía eléctrica, aprobadas por la Comisión Federal de Electricidad (CFE).
Asimismo, original y copia certificada de los asientos en bitácora que contengan la recepción parcial de las obras viales, alcantarillado pluvial, alumbrado público, señalamiento y equipamiento urbano, la constancia de terminación de obras expedida por la autoridad competente, los planos definitivos de las obras de urbanización y equipamiento ejecutados, en el caso de que en el transcurso de las obras se hubieren modificado y los planos autorizados por las autoridades respectivas de los proyectos de red de agua potable, alcantarillado sanitario y red de distribución de energía eléctrica
La ley establece que para otorgar la constancia de municipalización del fraccionamiento se solicitará al fraccionador la presentación de garantías por un año de la calidad de las obras ejecutadas.
“La entrega recepción final de un fraccionamiento al Ayuntamiento comprende los bienes inmuebles, equipo e instalaciones destinados a los servicios públicos y de las obras de urbanización comprendidas en las áreas de dominio público del fraccionamiento, para que puedan operar dichos servicios. El municipio se hará cargo en lo sucesivo de la prestación de los servicios públicos correspondientes y, en el caso que se trate de un fraccionamiento en régimen de propiedad y condominio, lo hará únicamente al pie del desarrollo”, señala la normativa vigente.
¿Por qué no se concretan los trámites?
Para la regidora y presidenta de la comisión de Regulación de la Tierra y Bienes Patrimoniales, la falta de municipalización de fraccionamientos es un problema que se arrastra desde hace varios años y se deriva de la carencia de cumplimiento de requisitos por parte de los fraccionadores para poder entregar el conjunto a la autoridad.
“Quien demora en sí es el fraccionador, el desarrollador, no tanto Desarrollo Urbano, si tú a Desarrollo Urbano llegas con todos los requisitos es simplemente revisar y checar que esté bien, el problema y el por qué no lo hacen es simplemente porque no les interesa”, explicó.
Cervantes señaló que actualmente la Secretaría de Desarrollo Urbano busca tener alguna área en garantía para que el fraccionador cumpla con realizar los trámites de municipalización al terminar de construir el proyecto, independientemente de las áreas de donación que por ley deben poner a disposición del gobierno municipal.
Expresó que con ello buscan tener un instrumento con el cual se pueda dar seguimiento a la conclusión de los trámites de desarrollos habitacionales, no obstante, señaló que el tema no es exclusivo de Puebla y por ello se debe seguir trabajando en materia legislativa al respecto, pero sobre todo, en cumplir con lo ya establecido en la ley.
“Estamos ahorita tratando de ver también con el Congreso (del Estado), con los diputados, es hacer las modificaciones pertinentes a lo que viene siendo la ley de fraccionamientos, la ley con las reformas que dejó el ex gobernador Barbosa en el Código Penal para adecuar nuestra ley y garantizar el derecho a la ciudad, a una vivienda digna y la protección del ciudadano”, reveló.
Proponen revisión a normativa vigente
Para evitar que el desarrollo de proyectos de vivienda se siga dando con irregularidad en la ciudad y otros municipios de la zona metropolitana es necesario hacer una revisión a la Ley de Fraccionamientos e impulsar la creación de una ventanilla única que esté vinculada con notarios, para agilizar los trámites de certeza jurídica, opinó Octavio Flores Hidalgo, especialista en Urbanismo de la Universidad Popular Autónoma del Estado de Puebla (UPAEP).
El también catedrático expuso que entre las cuestiones que se han observado en los últimos años en nuevas unidades habitacionales, condominios o fraccionamientos, destacan la mala administración legal de la documentación para escriturar y dar certeza jurídica al fraccionamiento desde la subdivisión, por las deudas o falta de pagos de quienes están adquiriendo las viviendas.
A lo anterior, dijo, se suma el hecho de que el desarrollador no cumple con el proyecto original o lo modifica conforme lo va desarrollando, al grado de promover el cambio de régimen para establecerlo como condominio, dejando a los vecinos la responsabilidad completa del mantenimiento de espacios públicos sin que se los hagan de conocimiento pleno.
Flores expresó que quienes incurren en irregularidades como las descritas no son empresas que toman en serio el desarrollo urbano ordenado y centran el crecimiento de la ciudad en sus negocios de venta de casas, por tal motivo la autoridad debe ser cuidadosa al momento de otorgar permisos, a fin de que solo los obtengan quienes presenten a su Director Responsable de Obra, sus estudios de impacto ambiental y demás requisitos que dan la certeza de que al terminar de vender las viviendas no van a desaparecer y dejar problemas.
Agregó que, en el caso de quienes ya habitan en un lugar sin municipalizar, se requiere de la organización vecinal para gestionar los diversos servicios públicos a la autoridad a través de otras rutas legales, sobre todo cuando el responsable de construir el fraccionamiento ya no se puede localizar.
