Con la aparente intención de favorecer los intereses de particulares y evitar la donación de predios con un valor aproximado en la actualidad de más de 55 millones de pesos, que debieron cederse para uso público, autoridades municipales y judiciales, y un notario público permitieron violaciones sistemáticas a la ley desde hace más de dos décadas en un inmueble de la segunda sección del fraccionamiento La Concepción Buenavista, en San Andrés Cholula. Además de desestabilizar el ordenamiento territorial y provocar incertidumbre patrimonial a los vecinos, las irregularidades en torno al suceso ya han vulnerado la seguridad del conjunto.
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En enero pasado, la Secretaría de Desarrollo Urbano de San Andrés Cholula derribó un cerco metálico que protegía a los habitantes del sitio, esto debido a que una vecina de nombre María Teresa Cianca del Corral de Prieto, quien poseyó y luego vendió en fideicomiso sus tierras, solicitó hace 11 años al ayuntamiento su demolición, argumentando que algunas porciones de su propiedad fueron reservadas en las escrituras previas del fraccionamiento y que legalmente puede transitar sin la obligación de respetar las normas comunitarias, como el acceso controlado con vigilancia y el pago de mantenimiento, entre otras.
Como el gobierno municipal acató las demandas de la mujer, los vecinos emprendieron un procedimiento legal para restituir la colocación de la reja y con ello garantizar su derecho a la seguridad. Sin embargo, tanto el ayuntamiento como los poderes Judicial estatal y federal fallaron a favor de la quejosa y su familia, y respaldaron el retiro de la cerca.
Ambas autoridades se basaron en un documento de propiedad que, pese a estar certificado por notario, presenta varias irregularidades, como la discrepancia con las escrituras originales del predio, entre otras, que fueron ignoradas por las dos instituciones.
Esta situación evidenció que el escrito, en el que se manipularon las medidas originales del predio y se adjudicaron nuevas porciones de terreno, fue utilizado por la familia para sustentar algunos trámites irregulares posteriores, como la lotificación del predio, acción que, de hecho, transgredió la Ley de Fraccionamientos y Acciones Urbanísticas del estado de Puebla.
Un dictamen sobre el caso, que fue elaborado por el ingeniero en Topografía e Hidrografía de la Benemérita Universidad Autónoma de Puebla (BUAP), José Antonio Fierro Aldama, y que está en poder de este medio, demuestra que la rectificación de medidas y colindancias generó una segunda escritura, “pasando por alto que el 100 por ciento de la sucesión ya había sido fideicomitida y lotificada con anterioridad”.
Debido a estas omisiones sistemáticas a la normatividad, los propietarios del terreno en cuestión esquivaron varias obligaciones legales, como la donación de aproximadamente 3 mil 964.9785 metros cuadrados –con un valor aproximado de 55 millones 509 mil 699 pesos, según una tasación comercial de dicho fraccionamiento realizada en 2023– a favor del ayuntamiento.
Actualmente los vecinos del fraccionamiento La Concepción Buenavista pelean en tribunales por la restitución de la reja que ha dejado en desprotección a más de 300 familias. Pero también buscan esclarecer las omisiones de los funcionarios municipales y judiciales a lo largo de los años.
Cronología de los hechos
Para entender mejor el origen de las irregularidades, es importante conocer los hechos desde su origen. El Sol de Puebla revisó una serie de documentos de propiedad, judiciales, permisos y levantamientos topográficos, con el objetivo de identificar y verificar las inconsistencias comentadas por varios vecinos del fraccionamiento, que hoy son afectados por la negligencia de las autoridades pasadas. Debido a que muchas superficies, incluso avaladas por notarios, presentan inconsistencias en comparación con la realidad, las medidas presentadas en este trabajo periodístico son aproximadas y relacionadas a los estudios actuales disponibles.
Todo empezó a finales de la década de 1980, cuando la señora Judith del Corral Lozano de Cianca dividió la propiedad que poseía junto a su esposo, Bernardo Cianca Gómez, para entregarla de forma equitativa a sus cuatro hijos.
Una de esas porciones fue precisamente un predio denominado Granja la Tapatía, que es en la actualidad la segunda sección del fraccionamiento, donde están las anomalías recientes.
Este terreno fue donado en mayo de 1987 a la señora María Teresa Cianca del Corral, hija de los señores Judith y Bernardo, quien recibió en sucesión testamentaria 33 mil 994 metros cuadrados de superficie, según el instrumento 46 mil 373, que fue certificado por José Bustos Jiménez, titular de la Notaría Pública número 10 del Distrito Judicial de Puebla.
Posteriormente, a inicios de la década de 1990, los cuatro hermanos Cianca del Corral, incluida María Teresa, decidieron crear fideicomisos separados para explotar sus tierras. Luego una quinta familia con un predio en la zona hizo su fideicomiso y al final así fue como se fundó el fraccionamiento con sus cinco secciones. Según mediciones actuales, todo el conjunto habitacional tiene una superficie de 411 mil 960.62 metros cuadrados.
Con este instrumento jurídico, común en la esfera inmobiliaria de Puebla, los dueños pactaron con Multibanco Comermex –Scotiabank hoy en día–, para que dicha institución invirtiera en proyectos habitacionales y las ganancias fueran repartidas bajo condiciones de donación.
El fideicomiso específico de Granja La Tapatía, hoy segunda sección de La Concepción Buenavista, se elaboró en diciembre de 1992, bajo la fe de Mario Salazar Riveroll, quien en vida fue titular de la Notaría Pública número 42.
Fue aquí donde se consumó la primera irregularidad, debido a que la propietaria del predio tuvo que haber donado 15 por ciento –según la normatividad de ese momento– de la superficie neta del inmueble, es decir, sin contar las vialidades, que en la realidad acaparan 7 mil 364.5 metros cuadrados, de acuerdo con estudios actuales del terreno. Por lo tanto, la medida neta fue de 26 mil 433.109 metros cuadrados para toda la sección.
La donación, entonces, debió ser de casi 3 mil 964.9785 metros cuadrados, esto de acuerdo al artículo 67 de la Ley de Fraccionamientos y Acciones Urbanísticas de Puebla. Según el valor comercial actual de esa superficie, el terreno que no se destinó a uso público costaría hoy en día aproximadamente 55 millones 509 mil 699 pesos.
Solicitan rectificación
Meses después de haber formalizado el fideicomiso, en abril de 1993, la señora María Teresa Cianca del Corral de Prieto, dueña del predio Granja la Tapatía –actualmente segunda sección del fraccionamiento–, solicitó la rectificación del terreno que recibió en herencia y luego vendió en fideicomiso. Lo hizo bajo el argumento de que había reservado algunas tierras adicionales en el fideicomiso.
Como las escrituras originales, las de 1987, tenían incontables errores de origen y la superficie no fue bien calculada, la propietaria argumentó que había más porciones de terreno que le pertenecían. No obstante, la escritura del fideicomiso, que hasta la fecha es el instrumento legítimo para fundamentar la venta de los 44 lotes que componen la segunda sección, ya había sido registrada.
Pese a ello, la rectificación fue avalada por Salazar Riveroll, mismo fedatario público que oficializó los fideicomisos del fraccionamiento. En otras palabras, el notario ignoró su propia fe, al desconocer que él mismo firmó otro documento legal con medidas y superficies distintas.
Según especialistas jurídicos consultados por El Sol de Puebla, una rectificación de medidas puede hacerse siempre y cuando las dimensiones actualizadas sean menores a las que marcan las escrituras establecidas. En otras palabras, este procedimiento no puede realizarse para ampliar medidas, en especial cuando existe un fideicomiso de por medio. En todo caso, este trámite debió hacerse al momento de formalizar el fideicomiso, para ajustar las medidas.
Por su parte, Fierro Aldama señala en su dictamen que “el notario no procedió ni redactó de forma adecuada un proceso que normalmente tiene las siguientes fases: un levantamiento topográfico (...) una rectificación de medidas y colindancias basado en el cuadro de construcción del plano topográfico obtenido, un deslinde o segregación del terreno basado en los cuadros de construcción (...) y el correcto registro ante notario de las operaciones hechas y subsecuentemente a las operaciones catastrales necesarias”.
Además, el especialista topográfico remarca en el documento que “no se puede rectificar algo que tiempo atrás se ha vendido o se ha desprendido mediante un contrato notariado. Ello está fuera de discusión”.
Desencadenan más anomalías
Luego de tener la rectificación de medidas y colindancias, inscrita en el instrumento 10 mil 185, María Teresa Cianca del Corral de Prieto evitó hacer alguna acción legal en torno al mismo, pero no realizó ninguna acción concreta al fideicomiso.
Fue hasta julio de 2010, 17 años después, cuando la familia Prieto Cianca, heredera de María Teresa, solicitó al ayuntamiento de San Andrés Cholula la subdivisión de una serie de lotes al interior de la segunda sección de La Concepción Buenavista.
Como la petición fue separar en 10 partes, el trámite no se contempló en la Ley de Fraccionamientos y Acciones Urbanísticas de Puebla, y no ocasionó exigencias extraordinarias.
De haber excedido está cantidad de porciones, los propietarios estarían obligados a cumplir con una serie de requisitos, como la donación de tierras al ayuntamiento, que es de 20 por ciento de la superficie neta del predio, sin incluir vialidades, esto de acuerdo con el artículo 67 del mencionado código estatal.
Según Fabrizio Pizar Rojas, maestro en Administración de Empresas de Servicio por la Universidad Popular Autónoma del Estado de Puebla (UPAEP) y especialista del sector inmobiliario, el valor comercial en La Concepción Buenavista es de 14 mil pesos por metro cuadrado.
El terreno que solicitaron fraccionar tiene una superficie de 8 mil 178.850 metros cuadrados. Según un dictamen presentado ante el ayuntamiento por la dueña del predio, las vialidades en dicho espacio miden mil 193.85 metros cuadrados.
Por lo tanto, y tal como ocurrió desde hace más de 20 años, de haberse aplicado la normativa, el terreno en donación para este último espacio tendría que haber sido de mil 047.75 metros cuadrados, que hoy en día tiene un valor de 14 millones 668 mil 500 pesos.
Sin embargo, nada de eso ocurrió, pues la subdivisión no excedió los 10 lotes y por ende la ley no exigió ninguna donación.
El problema es que tres meses después de que la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología de San Andrés Cholula aprobó la repartición de esas 10 porciones de terreno en la segunda sección, dicha autoridad admitió tres lotificaciones adicionales en el inmueble. Por lo tanto, la división terminó siendo de 13 partes y no de 10. Pero como fueron trámites distintos, también se omitieron las obligaciones de la Ley de Fraccionamientos y Acciones Urbanísticas.
En ese sentido, con las 13 divisiones actuales, el predio entero tiene un valor aproximado de 114 millones 503 mil 900 pesos. En caso de haberse aplicado la mencionada ley, el predio vendible hubiese sido casi de 7 mil 131.1 metros cuadrados, que costarían cerca de 99 millones 835 mil 400 pesos, es decir, 15 por ciento menos que lo que hoy en día se encuentra a libre disposición de venta.
De acuerdo con Pizar Rojas, el valor comercial en esa colonia era de 3 mil 500 pesos por metro cuadrado hace 10 años. Dicho parámetro incrementó hoy en día 300 por ciento.
Derribo de enrejado
En julio de 2013, la señora María Teresa Cianca del Corral de Prieto solicitó al ayuntamiento de San Andrés Cholula que se garantizara “la libertad de acceso al predio de su propiedad”, argumentando que, pese a estar físicamente en el mismo espacio que el fraccionamiento antes mencionado, sus predios recientemente lotificados no pertenecían al fraccionamiento.
Esta petición, que exigía el acceso libre a través de la Tercera Calle Sur, dejando vulnerada la entrada principal por bulevar La Concepción, fue aprobada por el entonces secretario de Desarrollo Urbano y Ecología, Arnulfo Aurioles, quien, por cierto, también estuvo presente en el acto de entrega-recepción del fraccionamiento en 1999 y tenía conocimiento de las escrituras originales del mismo, pues en ese momento era titular de la Sindicatura Municipal.
Según Fierro Aldama, aprobar este acceso supone un riesgo para la seguridad patrimonial de los vecinos, pero también para el tránsito que fluye por la calzada Zavaleta.
Fue hasta enero del año en curso cuando el ayuntamiento ejecutó un operativo para retirar el enrejado, cumpliendo así las resoluciones de la dependencia local, esto a consecuencia de la disposición judicial.
Aunque los vecinos demandaron la nulidad del dictamen del gobierno municipal, el Poder Judicial estatal dio la razón, en ese mes, a la familia Cianca del Corral, e incluso pidió al ayuntamiento remover la caseta de vigilancia que ahí estaba construida, esto pese a que las rejas ya no estaban siquiera instaladas. Lo anterior fue plasmado en el expediente 359/2018-JCA-2-6, ante la Segunda Sala Unitaria del Tribunal de Justicia Administrativa.
Por otra parte, es importante señalar que los quejosos también demandaron al Poder Judicial, mediante el expediente 542/2021-JCA-6-18, la liberación del acceso principal al fraccionamiento, mismo que se encuentra controlado y vigilado por personal de seguridad privada. En otras palabras, se pretendía liberar ambas entradas para beneficio de una familia.
Este medio buscó la postura de los aludidos. De forma directa se contactó al señor Antonio Prieto Cianca del Corral, hijo de la dueña original de la Granja la Tapatía, quien se ha asumido como representante de los familiares. No obstante, arguyó que no tenía disponibilidad para atender la comunicación. Tampoco respondió mensajes de texto.
Problemas actuales
Según el Comité de Directores de la Asociación Residentes de La Concepción AC, que es presidido por Mónica Lucía Martínez Garnica, son varios los riesgos que suponen las anomalías emprendidas por la familia Prieto Cianca del Corral.
Por una parte, el hecho de que uno de los dos accesos al fraccionamiento se encuentra completamente desprotegido deja en vulnerabilidad a las más de 300 familias que habitan en este lugar y que pactaron las normas comunitarias de convivencia.
Luego está la especulación sobre el uso que la familia le dará a los 13 predios subdivididos, que genera preocupación entre vecinos, pues consideran que la alta plusvalía de la zona puede ocasionar la detonación de proyectos inmobiliarios a gran escala, lo que puede ocasionar la disminución de algunos servicios públicos, como el agua potable y el drenaje saturado.
Aunque las autorizaciones se dieron en una administración pasada, El Sol de Puebla contactó a los funcionarios actuales para esclarecer el motivo detrás del reconocimiento de un documento posterior a las escrituras legítimas. Sin embargo, se mencionó que no existe ningún problema en torno al caso, por lo que no se ofreció entrevista.
Por otra parte, se indagó con la Notaría Pública 42 sobre las razones que llevaron a Salazar Riveroll a contravenir su propia fe y así legitimar una rectificación de medidas ignorando una escritura pasada.
No obstante, su hijo Mario Salazar Martínez, actual titular de la oficina, manifestó que como la gestión la realizó su padre hace más de dos décadas, el instrumento ya no está en su posesión. Además, decidió no emitir ninguna postura sobre el presente trabajo periodístico.
Finalmente, vecinos de La Concepción Buenavista conducen un juicio de nulidad contra la rectificación de medidas, hecha de forma irregular por el mismo notario que dio fe del documento anterior. Con esta acción se pretende dejar sin efectos dicho documento, pero también las disposiciones hechas por el ayuntamiento de San Andrés Cholula posteriormente.
